Comment fonctionne l’amortissement en statut LMNP ?

L’amortissement sous statut LMNP permet aux investisseurs de limiter au maximum l’imposition sur les revenus locatifs. Explications.

Comment fonctionne l’amortissement en statut LMNP ?

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non-Professionnel) permet à un bailleur de louer un logement meublé à un locataire, en tant que résidence principale, secondaire, ou temporaire. 

Ce statut fait bénéficier d’avantages fiscaux et de toucher des revenus complémentaires défiscalisés. 

Comment obtenir le statut LMNP ? Qu’est-ce que l’amortissement ? Direct Impôt vous présente le statut LMNP.

Comment obtenir le statut LMNP ?

Quels sont les logements concernés ?

Les logements qui entrent dans le cadre du statut LMNP sont les suivants : 

• les appartements et maisons meublés.
• les résidences hôtelières et de tourisme.
• les maisons de retraite.
• les résidences de services (seniors, tourismes, étudiants, voyageurs d’affaires).
• les chambres d’hôtes et les gîtes ruraux.

Qu’est-ce qu’un logement meublé ?

Le décret du 31 juillet 2015 définit un logement meublé comme un logement habitable, où le locataire a uniquement besoin d’apporter ses effets personnels et son linge de maison. 

Pour prétendre au statut LMNP, le logement doit donc posséder les éléments prévus dans ce décret. 

 Quelles sont les conditions pour obtenir le statut LMNP ?

Les conditions pour obtenir le statut LMNP sont strictes : 

• être une personne physique (sauf pour les SARL de famille et les SCI).
• le logement doit être détenu en direct par le propriétaire.
• le logement doit être loué meublé à usage d’habitation.
• la création de l’activité LMNP doit être déclarée au CFE (centre de formalités des entreprises).

Autre critère très important, des conditions de revenus sont imposées. 

Ainsi, un investisseur sous statut LMNP devra remplir au moins une des conditions suivantes : 

• les revenus issus de la location ne doivent pas excéder 23 000 € par an.
• ils ne doivent pas dépasser 50 % du revenu du foyer fiscal.

Les revenus tirés de la location ne sont pas des revenus fonciers, mais sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux.

Qu’est-ce que l’amortissement sous statut LMNP ?

Pour pouvoir bénéficier pleinement de l’amortissement, il faut opter, lors de la déclaration de revenus, pour le régime réel. Contrairement au régime forfaitaire qui ne permet de déduire que 50% du montant des loyers, le régime réel permet de payer peu ou pas d’impôt sur les revenus locatifs, grâce à la déductibilité des charges d’exploitation, et surtout par l’amortissement.

Les charges d’exploitation concernent différents postes comme la taxe foncière, les charges de fonctionnement, les intérêts de l’emprunt, les frais de notaire, d’agence immobilière, d’expert-comptable… 

En déduisant ces charges des revenus locatifs, l’imposition diminue mécaniquement. Si vos charges sont supérieures aux revenus, le déficit peut même être reporté sur les prochains exercices pendant 10 ans.

En déclarant au régime réel, vous avez la possibilité d’amortir la valeur de votre bien suivant les éléments du logement et de leurs durées d’amortissement. 

En effet, l’amortissement considère qu’un bien mis en location perd de la valeur au fil du temps car il devient ancien, et entraîne une moins-value. 

L’amortissement compense cette moins-value, que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs.

L’amortissement sous statut LMNP est complexe, et il est nécessaire d’être accompagné par un professionnel pour tirer un maximum de profit d’une telle opération. 

Chez Direct Impôt, nous en maîtrisons toutes les subtilités et sommes à votre disposition pour vous conseiller dans votre investissement sous statut LMNP. 

Alors n'attendez plus et demandez conseil à votre expert Direct Impôts !